Allgemeine Teile der Liegenschaft:

Das sind solche, die der allgemeinen Benützung dienen oder deren Zweckbestimmung einer ausschließlichen Benützung entgegensteht (§ 2 Abs 4 WEG 2002). An allgemeinen Teilen der Liegenschaft kann Wohnungseigentum nicht begründet werden (§ 3 Abs 3 WEG 2002).

Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum:

Auf Antrag des Wohnungseigentumsbewerbers oder des Wohnungseigentumsorganisators ist die Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum im Grundbuch anzumerken (§ 40 Abs 2 WEG 2002). Mit der erstmaligen Anmerkung einer Zusage der Einräumung des Wohnungseigentums im Grundbuch gelten viele der Bestimmungen des WEG 2002, die bei einer rein schlichten Miteigentümergemeinschaft nicht gelten (vgl § 37 Abs 5 WEG 2002).

Anmerkung der Übertragung des Rechts auf Wohnungseigentumseinräumung:

Die Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum kann aufgrund eines Rechtsgeschäfts unter Lebenden oder von Todes wegen mit Rang wahrender Wirkung an den Erwerber des Rechts auf Einräumung des Wohnungseigentums übertragen werden (§ 40 Abs 2 WEG 2002).

Anwartschaftsvertrag:

Dieser verbrieft das Recht eines Wohnungseigentumsbewerbers, später nach der Nutzwertfestsetzung eine bestimmte Wohnung oder eine sonstige selbständige Räumlichkeit oder einen Abstellplatz für Kraftfahrzeuge zur ausschließlichen Nutzung in Wohnungseigentum zugeordnet zu bekommen.

Bauarbeitenkoordinationsgesetz kurz BauKG BGBl I 37/1999 idF BGBl I 72/2016:

Dieses Bundesgesetz soll Sicherheit und Gesundheitsschutz der Arbeitnehmer auf Baustellen durch die Koordinierung bei der Vorbereitung und Durchführung von Bauarbeiten gewährleisten. Es gilt für alle Baustellen, auf denen Arbeitnehmer beschäftigt werden. Es enthält Verpflichtungen des Bauherrn in unterschiedlichem Umfang, je nachdem wie groß und gefahrenträchtig die Baustelle ist. Bauherr ist dabei eine natürliche oder juristische Person, in deren Auftrag ein Bauwerk ausgeführt wird. Jeder Bauherr hat dafür zu sorgen, dass die allgemeinen Grundsätze der Gefahrenverhütung gem § 7 ArbeitnehmerInnenschutzgesetz bei Entwurf, Ausführungsplanung und Vorbereitung des Bauprojektes berücksichtigt werden, insbesondere bei der architektonischen, technischen und organisatorischen Planung sowie bei der Einteilung der Arbeiten, die gleichzeitig oder nacheinander durchgeführt werden als auch bei der Abschätzung der voraussichtlichen Dauer für die Durchführung dieser Arbeiten. Eine Unterlage für spätere Arbeiten am Bauwerk ist zu erstellen.

Bei Baustellen, auf denen gleichzeitig oder aufeinander folgend Arbeitnehmer mehrerer Arbeitgeber tätig werden, sind überdies ein Planungskoordinator für die Vorbereitungsphase und ein Baustellenkoordinator für die Ausführungsphase zu bestellen, bei größeren Baustellen ist unter bestimmten Voraussetzungen (wenn nur 179 Dienstnehmer ausschließlich eines Arbeitgebers beschäftigt werden) nur eine Vorankündigung zusätzlich zu erstellen, ansonsten jedoch neben Vorankündigung und Koordinatorenbestellung auch ein Sicherheits- und Gesundheitsschutzplan zu erstellen. Bei besonders gefährlichen Baustellen ist unabhängig von der Größe der Baustelle jedenfalls ein Sicherheits- und Gesundheitsschutzplan zu erstellen.

Beachte: Sofern ein Wohnungseigentumsbewerber oder Wohnungseigentümer Bauherr ist, treffen ihn die eben erwähnten Verpflichtungen bei sonstiger Verwaltungsstrafe.

Tipp: Die Verpflichtungen aus dem Bauarbeitenkoordinationsgesetz werden im Detail bei Gartner, Das neue Bauarbeitenkoordinationsgesetz, Ueberreuter, Wien, 1999 dargestellt.

Bauträgervertrag:

Dies ist ein Vertrag über den Erwerb des Eigentums, des Wohnungseigentums, des Baurechtes, des Bestandrechtes oder eines sonstigen Nutzungsrechtes einschließlich Leasing an zu errichtenden oder durchgreifend zu erneuerenden Wohnungen oder Gebäuden (§ 2 Abs 1 BTVG).

Benützungsregelung:

Darunter versteht man eine schriftliche Vereinbarung sämtlicher Wohnungseigentümer über die Benützung der verfügbaren allgemeinen Teile der Liegenschaft (§ 17 WEG 2002).

Bewirtschaftungskosten:

Das sind die auf die Eigentumswohnung entfallenden Betriebs-, Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten sowie die Beiträge zur Instandhaltungsrücklage, die in monatlich über das Jahr gleich bleibenden Beträgen vom Verwalter vorgeschrieben werden.

Ehegattenwohnungseigentum:

Gemäß § 8 Abs 1 WEG 1975 durfte der mit dem Wohnungseigentum verbundene Mindestanteil, solange das Wohnungseigentum besteht, außer zur Begründung des gemeinsamen Wohnungseigentums von Ehegatten, nicht geteilt werden. § 8 Abs 1 WEG 1975 schloss es aus, dass zwei Personen, die nicht Ehegatten sind, gemeinsam Wohnungseigentum erwerben. Nach § 9 Abs 1 WEG 1975 mussten Ehegatten, die das Wohnungseigentum gemeinsam erwerben, Eigentümer je eines halben Mindest­anteils sein; ihre Anteile am Mindestanteil durften nicht verschieden belastet sein. Gemäß § 9 Abs 3 WEG 1975 hafteten die Ehegatten für alle Verbindlichkeiten aus ihrem gemeinsamen Wohnungseigentum nach außen zur ungeteilten Hand. Mit 1. 7. 2002 wurde das Institut des Ehegattenwohnungseigentums durch die Eigentümerpartnerschaft ersetzt (vgl § 2 Abs 10, §§ 13 ff sowie § 56 Abs 8 WEG 2002).

Eigentümergemeinschaft:

Alle Wohnungseigentümer bilden zur Verwaltung der Liegenschaft die Eigentümergemeinschaft. Sie ist eine juristische Person mit Rechtsfähigkeit in dem durch § 18 Abs 1 WEG 2002 umschriebenen Umfang (§ 2 Abs 5 WEG 2002) (siehe auch bei dem Begriff Wohnungseigentümergemeinschaft).

Eigentümerpartnerschaft:

Das WEG 2002 sieht erstmals die Möglichkeit der Begründung von gemeinsamen Wohnungseigentum durch die neu eingeführte „Eigentümerpartnerschaft“ vor. Die Eigentümerpartnerschaft ist nach § 2 Abs 10 WEG 2002 die Rechtsgemeinschaft zweier natürlicher Personen, die gemeinsam Wohnungseigentümer eines Wohnungseigentumsobjekts sind.

Eigentümervertreter:

Es besteht die gesetzliche Möglichkeit (§ 22 WEG 2002) dass die Eigentümergemeinschaft aus dem Kreis der Wohnungseigentümer eine natürliche Person mit deren Zustimmung zum Eigentümervertreter bestellt. Der Eigentümervertreter vertritt die Eigentümergemeinschaft gegenüber dem bestellten Verwalter, soweit dieser die Belange der Gemeinschaft wegen widerstreitender eigener Interessen nicht wahrnehmen kann (zB im Fall einer gerichtlichen Auseinandersetzung zwischen ihm und der Gemeinschaft), sowie in dem vom Interessenskonflikt betroffenen Geschäftsbereich auch gegenüber Dritten.

Energieausweis:

Beim Verkauf eines Gebäudes hat der Verkäufer dem Käufer, bei der Inbestandgabe eines Gebäudes der Bestandgeber dem Bestandnehmer, rechtzeitig vor Abgabe der Vertragserklärung des Käufers oder Bestandnehmers einen zu diesem Zeitpunkt höchstens zehn Jahre alten Energieausweis vorzulegen und ihm diesen oder eine vollständige Kopie desselben binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss auszuhändigen (§ 4 Abs 1 EAVG 2012). Wird nur ein Nutzungsobjekt verkauft, so kann der Verkäufer dieser Verpflichtung durch Vorlage und Aushändigung eines Ausweises entweder über die Gesamtenergieeffizienz dieses Nutzungsobjektes oder über die Gesamtenergieeffizienz eines vergleichbaren Nutzungsobjektes im selben Gebäude oder über die Gesamtenergieeffizienz des gesamten Gebäudes entsprechen (§ 4 Abs 2 EAVG 2012).

Das EAVG regelt die Informationspflicht, wenn ein Gebäude oder ein Nutzungsobjekt in einem Druckwerk oder einem elektronischen Medium zum Kauf oder zur Inbestandnahme angeboten wird (§ 3 EAVG 2012), die Vorlagepflicht allgemein und die zivilrechtlichen Konsequenzen der Nichtvorlage (vgl dazu Rz 478 Punkt XVIII des Musterkaufvertrages samt Anmerkung dazu) sowie die Ausnahmen von der Informations-, Vorlage- und Aushändigungspflicht (§ 5 EAVG 2012).

In § 20 Abs 3a WEG 2002 idF der WRN 2009 wurde geregelt, dass der gemeinsame Verwalter dafür zu sorgen hat, dass ein höchstens zehn Jahre alter Energieausweis nach § 2 Z 3 EAVG für das gesamte Gebäude vorhanden sein muss, sofern nichts Anderes vereinbart oder beschlossen wird, wobei jedem Wohnungseigentümer auf Verlangen und gegen Ersatz der Kopierkosten eine Ablichtung desselben zur Verfügung zu stellen ist. Den Wohnungseigentümern ist daher die Möglichkeit gegeben, mit Mehrheitsbeschluss zu fixieren, dass der Verwalter keinen Energieausweis auf Kosten der Eigentümergemeinschaft einzuholen hat.

Gemeinschaftsordnung:

Darunter versteht man eine Vereinbarung über die Einrichtung bestimmter Funktionen innerhalb der Eigentümergemeinschaft oder über die Willensbildung, die von sämt­lichen Wohnungseigentümern getroffen werden kann (vgl dazu § 26 WEG 2002). So könnte zB ein Verwaltungsbeirat zur Kontrolle des Verwalters bestellt werden.

Gemischtes Eigentum bzw gemischtes Haus:

Davon spricht man, wenn schlichtes Miteigentum neben Wohnungseigentum in einem Haus besteht. Im Rahmen der Nutzwertfestsetzung ist zwar immer eine Gesamtpari­fizierung der Liegenschaft gefordert, bis zum Inkrafttreten des WEG 2002 am 1. 7. 2002 mussten aber nicht sämtliche Räume auch in Wohnungseigentum übergeführt werden. Seit 1. 7. 2002 ist aber die Begründung von Wohnungseigentum nur zulässig, wenn sie sich auf alle Wohnungen und sonstigen selbständigen Räumlichkeiten der Liegenschaft sowie auf all jene Abstellplätze für Kraftfahrzeuge bezieht, die nach der Widmung der Miteigentümer als Wohnungseigentumsobjekte vorgesehen sind (§ 3 Abs 2 WEG 2002). Es darf somit ab 1. 7. 2002 kein neues gemischtes Haus mehr entstehen. Alte bereits existente Mischhäuser bestehen zulässigerweise weiter. Nur wenn in einem Mischhaus eine weitere Wohnungseigentumsbegründung ansteht, ist zwingend das gesamte Haus zu parifizieren (vgl § 56 Abs 4 WEG 2002).

Gemischtes Wohnungseigentum:

Dieses liegt dann vor, wenn sich in einem Gebäude Wohnungseigentumsobjekte und Mietgegenstände, an denen Mietverhältnisse im Sinne des § 1 Abs 1 MRG vor Begründung des Wohnungseigentums begründet worden sind, befinden. Diese Situation wird meist bei gemischtem Eigentum vorliegen, wenn schlichte Miteigentümer neben Wohnungseigentümern die Eigentümer der Liegenschaft sind.

Gemischtes Wohnungseigentum ist aber auch dann möglich, wenn in einem bestehenden Gebäude nachträglich an allen selbständigen Räumlichkeiten Wohnungseigentum begründet wurde, jedoch vor Begründung von Wohnungseigentum an einem oder mehreren dieser Objekte ein Mietverhältnis nach dem MRG begründet wurde und nach der Begründung von Wohnungseigentum weiterhin aufrecht ist.

Mit der Begründung von Wohnungseigentum an einem vermieteten wohnungseigentumstauglichen Objekt geht die Rechtsstellung des Vermieters auf den Wohnungs­eigentümer über, dem das Wohnungseigentum an diesem Objekt zukommt.

Soweit der Hauptmieter des Wohnungseigentumsobjekts Geldansprüche aus dem Mietverhältnis, die noch aus der Zeit vor der Begründung von Wohnungseigentum an dem von ihm gemieteten Objekt herrühren, gegen den Wohnungseigentümer auch durch Exekution nicht hereinbringen kann, haftet die Eigentümergemeinschaft für den Ausfall.

Der Hauptmieter des Wohnungseigentumsobjekts kann mietrechtliche Ansprüche, die sich auf die allgemeinen Teile der Liegenschaft oder auf die Liegenschaft als Gesamtheit beziehen, ungeachtet der Rechtsstellung des Wohnungseigentümers als Vermieter auch gegen die Eigentümergemeinschaft geltend machen. (§ 4 WEG 2002)

Der verbleibende Mieter nach MRG kann somit gegenüber der gesamten Miteigentümergemeinschaft, bestehend auch (oder nur mehr) aus Wohnungseigentümern, Erhaltungsarbeiten an der Liegenschaft (zB eine Fassadeninstandsetzung oder eine Instandsetzung der sonstigen allgemeinen Teile der Liegenschaft sowie eine Behebung von ernsten Schäden des Hauses beispielsweise auch in seinem Mietobjekt) gemäß § 3 in Verbindung mit § 6 MRG durchsetzen. Diese Erhaltungsarbeiten sind primär aus der Mietzinsreservere der letzten 10 Jahre zu finanzieren, für deren Vorhandensein gegenüber dem Mieter hinsichtlich der Finanzierung der Erhaltungsarbeiten die Wohnungseigentümer und Miteigentümer auch dann anteilig mit ihrem Miteigentumsanteil bzw Mindestanteil haften, wenn sie die Mietzinsreserve nicht anteilig vom Voreigentümer übernommen haben oder keine diesbezügliche Regressmöglichkeit beim Veräußerer vorgesehen haben.

Hausvertrauensperson:

Auch das WEG 2002 hat diesen Begriff nicht gesetzlich verankert. Durch Gemeinschaftsordnung (siehe Rz …) könnte zB ein Miteigentümer mit dieser Funktions­bezeichnung versehen werden, wobei die konkrete Gemeinschaftsordnung auch den Umfang dieser Funktion vorgeben muss. Das Gesetz selbst kennt keinen Begriff Hausvertrauensmann bzw -person.

Mindestanteil:

Jeder Wohnungseigentümer muss auch Miteigentümer der Liegenschaft sein, wobei sein Miteigentumsanteil die Größe haben muss, die der betreffenden Wohnung (bzw sonstigen selbständigen Räumlichkeit oder dem Abstellplatz für Kraftfahrzeuge) im Verhältnis zur Gesamtliegenschaft entspricht. Man spricht diesbezüglich vom Mindestanteil. Er entspricht dem Verhältnis des Nutzwerts des Objekts zur Summe der Nutzwerte aller Wohnungseigentumsobjekte der Liegenschaft (§ 2 Abs 9 WEG 2002).

(schlichter) Miteigentümer:

Das sind Eigentümer der Liegenschaft, denen kein wohnungseigentumstaugliches Objekt zur ausschließlichen Nutzung und zur Wohnungseigentumsbegründung zugewiesen wurde. Mit ihren Miteigentumsanteilen ist eben nicht das Recht der ausschließ­lichen Nutzung eines bestimmten Wohnungseigentumsobjekts verbunden.
Besteht die Eigentümergemeinschaft der Liegenschaft auch aus schlichten Miteigentümern, so gelten die sich auf die Wohnungseigentümer beziehenden Regelungen des WEG 2002 (immer dort wo von zB den Rechten der Wohnungseigentümer die Rede ist) sinngemäß auch für die schlichten Miteigentümer (§ 56 Abs 12 WEG 2002).

Miteigentumsbewerber:

Dies ist derjenige, dem im Fall der Begründung von vorläufigem Wohnungseigentum schriftlich, sei es auch bedingt oder befristet, vom (früheren) Alleineigentümer die Einräumung von Miteigentum an der Liegenschaft und der Erwerb von Wohnungseigentum an einem bestimmt bezeichneten Wohnungseigentumsobjekt zugesagt wurde (§ 2 Abs 6 WEG 2002).

Nutzfläche:

Das ist die gesamte Bodenfläche einer Wohnung oder sonstigen Räumlichkeit abzüglich der Wandstärken und der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen (§ 2 Abs 7 WEG 2002). Treppen, offene Balkone und Terrassen sowie Zubehörobjekte sind bei der Berechnung der Nutzfläche nicht zu berücksichtigen. Für Keller- und Dachbodenräume gilt dies jedoch nur, soweit sie ihrer Ausstattung nach nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet sind.

Nutzwert:

Der Nutzwert ist die Maßzahl, mit der der Wert eines Wohnungseigentumsobjekts im Verhältnis zu den Werten der anderen Wohnungseigentumsobjekte der Liegenschaft bezeichnet wird. Er ergibt sich aus der Nutzfläche des Objekts und aus Zuschlägen oder Abstrichen für werterhöhende oder wertvermindernde Eigenschaften desselben (§ 2 Abs 8 WEG 2002). Beispiel:
2 Wohnungen mit gleich großer Nutzfläche, eine Wohnung im Erdgeschoss mit Straßenlage, die andere Wohnung im obersten Stock (mit Lift erreichbar) mit Blick auf einen angrenzenden Wald haben aber unterschiedliche Nutzwerte: Die Wohnung mit Blick ins Grüne hat einen höheren Nutzwert, weil werterhöhende Zuschläge zur Anwendung gelangen. Merke: Während nach MRG die Betriebskosten im Verhältnis der Nutzflächen der einzelnen Wohnungen zur Gesamtnutzfläche des Hauses verteilt werden, werden die Bewirtschaftungskosten nach WEG in der Regel im Verhältnis der Nutzwerte der einzelnen Wohnungseigentumsobjekte zueinander verteilt.

Parifizierung:

Dabei handelt es sich um die Nutzwertermittlung für die einzelnen Wohnungen, sonstigen selbständigen Räumlichkeiten und Abstellplätze für Kraftfahrzeuge durch ein Sachverständigengutachten oder die Entscheidung des Gerichtes bzw der Schlichtungsstelle als Grundlage für die Verbücherung von Wohnungseigentum auf einer Liegenschaft.

Rangordnung für die beabsichtigte Einräumung von Wohnungseigentum:

Ist auf einer Liegenschaft zumindest eine Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum eingetragen oder das Miteigentum an einem Anteil aufgrund eines Vertrages einverleibt, der Anspruch auf eine derartige Anmerkung gibt, so ist auf Antrag des nach § 12 BTVG bestellten Treuhänders im Grundbuch die unbefristete Rangordnung für die beabsichtigte Einräumung von Wohnungseigentum anzumerken (§ 42 Abs 1 WEG 2002). Wohnungseigentumsbewerber können dann die Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum im Rang der Anmerkung der Rangordnung verlangen (zu den weiteren Rechtsfolgen einer solchen Rangordnung vgl § 42 Abs 2 WEG 2002).

Rangordnungsbeschluss für die beabsichtigte Veräußerung:

Zur vorläufigen Sicherung eines bücherlichen Ranges dient die Anmerkung der Rangordnung, die vor allem der Eigentümer erwirken kann, wenn er die Absicht hat, demnächst seine Liegenschaft bzw seine Miteigentumsanteile verbunden mit Wohnungs­eigentum an einem bestimmten Objekt zu veräußern oder zu belasten. Er erhält einen Rangordnungsbeschluss, der nur in einfacher Ausfertigung ausgestellt wird und nur ein Jahr Gültigkeit hat. Innerhalb dieses Zeitraumes kann im Rang der Anmerkung nur jener eingetragen werden, der den Beschluss vorlegt.

Substandardwohnung:

Dies ist eine Wohnung, die über kein WC und keine Wasserentnahmestelle im Inneren verfügt. Nach dem WEG 1975 war an solchen Wohnungen keine Wohnungs­eigentumsbegründung zulässig, sie verblieben in schlichtem Miteigentum. Seit 1. 7. 2002 ist auch an Substandardwohnungen die Begründung von Wohnungseigentum zulässig.

Teilungsklage:

Werden an einer Liegenschaft lediglich Miteigentumsanteile veräußert, mit denen später Wohnungseigentum verbunden werden soll und ist noch keine einzige Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum im Grundbuch bei dieser Liegenschaft angemerkt, so ist unter den schlichten Miteigentümern die Einbringung einer Teilungsklage jederzeit möglich.

Darunter versteht man den Anspruch eines Miteigentümers auf Aufhebung der Gemeinschaft des Eigentums an einer Liegenschaft. Der Aufhebungsanspruch steht jedem Miteigentümer zu.

In der Teilungsklage ist auszuführen, ob die Aufhebung der Gemeinschaft durch Natural- oder durch Zivilteilung begehrt wird. Unter Naturalteilung versteht man die Zerlegung einer gemeinschaftlichen Sache in körperliche Teile. Bei der Realteilung einer Liegenschaft heißt dies, dass die Liegenschaft real in zwei oder mehrere Teilflächen aufgeteilt wird, die wertmäßig den Miteigentumsanteilen der Miteigentümer entsprechen. Unter Zivilteilung versteht man die gerichtliche Feilbietung der zu teilenden Sache samt Verteilung des Kaufschillings (bzw Kaufeuros oder Kaufpreises) unter den Teilhabern (§ 843 ABGB). § 843 ABGB macht die Zulässigkeit der Zivilteilung von der Unmöglichkeit oder Untunlichkeit der Naturalteilung abhängig und normiert damit den Vorrang der Naturalteilung.

In einem Verfahren zur Aufhebung einer Miteigentumsgemeinschaft kann der Beklagte die Teilung der Liegenschaft abwenden, wenn er im Prozess die Wohnungseigentumsbegründung gem § 3 Abs 1 Z 3 WEG 2002 begehrt. Mit Inkrafttreten des WEG 2002 darf aber auch bereits der Teilungskläger die Teilung durch Wohnungseigentumsbegründung begehren, während die Wohnungseigentumsbegründung im Teilungsprozess nach dem WEG 1975 nur über Einwand des beklagten Miteigentümers zu prüfen und allenfalls auszusprechen war (vgl § 2 Abs 2 Z 2 WEG 1975).

Vorläufiges Wohnungseigentum:

Das in dem 10. Abschnitt des WEG 2002 neu eingeführte Rechtsinstitut des vorläufigen Wohnungseigentums sollte nach dem Willen beider Regierungsparteien Bestandteil der Neuordnung des Wohnungseigentumsrechts sein. Damit soll es dem „abverkaufswilligen“ Alleineigentümer einer Liegenschaft ermöglicht werden, zur optimalen Vorbereitung dieses Abverkaufs bereits eine dem späteren „vollständigen“ Wohnungseigentum entsprechende grundbuchsrechtliche Situation zu schaffen, indem einerseits die Liegenschaft auf Basis des Nutzwertgutachtens in die den Nutzwerten entsprechenden Miteigentumsanteile aufgeteilt und andererseits diesen Miteigentumsanteilen schon das Wohnungseigentum an den zugehörigen Wohnungseigentumsobjekten dinglich zugeordnet wird. Der Zweck dieses Vorgangs liegt darin, den Kaufinteressenten schon den zutreffend „portionierten“ Miteigentumsanteil anbieten und verkaufen und ihnen bereits begründetes Wohnungseigentum an „ihrem“ Wohnungseigentumsobjekt übertragen zu können. Mit dem ersten Abverkauf entsteht eine Miteigentumsgemeinschaft an der Liegenschaft (also die Eigentümergemeinschaft gemäß § 2 Abs 5 und §§ 18 ff WEG 2002) und geht das vorläufige Wohnungs­eigentum in das „vollständige“ oder „unbeschränkte“ Wohnungseigentum über (§ 51 WEG 2002).

Solange aber Alleineigentum besteht, können für das vorläufige Wohnungseigentum schon nach der Natur der Sache nicht sämtliche Regelungen über das Wohnungseigentum gelten. Vor allem gibt es noch keine Eigentümergemeinschaft (die ja defini­tions­gemäß aus einer Personenmehrheit bestehen muss), sodass beispielsweise die Regeln über die Willensbildung (zB über Beschlüsse der Gemeinschaft), über die Eigentümerversammlung, über die Minderheitsrechte, über die Aufteilung der Aufwendungen und die Verteilung der Erträgnisse, über die Abrechnung oder über die Ausschließung von Miteigentümern noch keine Anwendung finden können. Daher wird in diesem Abschnitt die Geltung der insofern nicht „passenden“ Regelungen des Wohnungseigentumsrechts ausdrücklich ausgeschlossen (§ 48 WEG 2002). Insofern ist also das vorläufige Wohnungseigentum nur ein „beschränktes“ oder „unvollständiges“ Wohnungseigentum.

Mit der Einführung dieses neuen Rechtsinstituts ist der ausdrückliche politische Wille verbunden, dass damit die Rechte der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentumsbewerber (bzw der Miteigentumsbewerber; siehe dazu die Ausführungen zu § 2 Abs 6 WEG 2002) keinesfalls verkürzt werden. Im Besonderen soll es nicht möglich sein, dass der Alleineigentümer – gleichsam wie die (erst später in Existenz kommende) Eigentümergemeinschaft – Festlegungen etwa über den Aufteilungsschlüssel, über die Gemeinschaftsordnung oder über eine Benützungsregelung trifft, die die später hinzukommenden Wohnungseigentümer binden würden. Solche Festlegungen sollen erst zulässig sein, nachdem das vorläufige Wohnungseigentum in endgültiges Wohnungseigentum übergegangen ist.

Vorsorgewohnung:

Verschiedenste Bauträger aber auch Banken bieten sogenannte Vorsorgewohnungen an, die vom Käufer nicht sofort zur Befriedigung eigener Wohnbedürfnisse verwendet werden, sondern die zur Vermietung an Dritte angeschafft werden, wobei als „steuerlicher Vorteil für Besserverdiener“ in den Anfangsjahren bei hohem Fremdfinanzierungsanteil steuerliche Verluste entstehen. Da der Erwerber steuerlich zum Unternehmer wird, können die Einnahmen und Aufwendungen für die Vorsorgewohnung mit den Einkünften aus anderen Einkunftsarten „quergerechnet“ werden. Ein Verlustvortrag (Aufbewahren eines Verlustes für die nächste Veranlagungsperiode) ist jedoch nicht möglich (Fuhrmann, Vorsorgewohnung – steuerliche Behandlung, in immolex 2004,106 ff). Die Erträge aus der Vermietung dieser Wohnung müssen aber innerhalb eines gewissen Zeitraums zu einem Überschuß der Einnahmen aus Vermietung gegenüber den damit zusammenhängenden Ausgaben führen, weil die Finanzbehörden sonst die steuerliche Absetzbarkeit der Ausgaben (primär der Anschaffungskosten der Eigentumswohnung) nicht anerkennen und steuerlich von Liebhaberei ausgehen. Gemäß Liebhaberei-Verordnung beträgt der Prognosezeitraum, in dem ein positiver Gesamtüberschuss erreicht werden muss, für Vorsorgewohnungen 20 Jahre zuzüglich 3 Jahre für Anlaufverluste, somit 23 Jahre.

Zweck der Anschaffung einer Vorsorgewohnung ist nicht nur der erwähnte steuerliche Vorteil der Schaffung von ausgleichsfähigen Verlusten sondern langfristig die Schaffung eines Wertträgers, der kontinuierliche Erträge abwirft, die über den Erträgen einer Sparbuchveranlagung liegen und der es ermöglicht, die Wohnung nach einer gewissen Zeit der steuerlich notwendigen Fremdvermietung – zumindest theoretisch – auch für den Eigengebrauch oder den der Nachkommenschaft zu verwenden, auch wenn die „klassischen Vorsorgewohnungen“ von der Größe (meist um die 50 m²) und Lage (zentral, mit Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel und damit „laute Umgebung“) her für den Eigengebrauch als Alterswohnsitz des doch eher wohlhabenden Eigentümers eher selten in Frage kommen.

All die steuerlichen Überlegungen, die natürlich eng mit einer Gewinnprognose verknüpft sind, basieren aber auf der unbeschränkten Vermietbarkeit des Wohnungseigentumsobjektes. Die Vorsorgemodelle funktionieren in der Praxis nur dann, wenn die Objekte tatsächlich frei vermietbar sind und die Beschränkungen des MRG, insbesondere was die Höhe des zu vereinbarenden Mietzinses betrifft, nicht greifen (so auch im Detail Verweijen, Miet- und wohnrechtliche Rahmenbedingungen für die erfolgreiche Veranlagung in eine Vorsorgewohnung, in immolex 2004,102 ff). Auch die möglichen Haftungen des „neuen Wohnungseigentümers“ bei Parifizierung im Altbau (vgl dazu Rz …) können die Rentabilität des Vorsorgemodells gefährden. Es empfiehlt sich daher das konkrete Vorsorgemodell sowohl durch einen Steuerberater als auch durch einen Rechtsanwalt prüfen zu lassen, wobei letzterer primär die Möglichkeiten der Vermietbarkeit des Wohnungseigentumsobjekts und die Haftung des Wohnungseigentümers für die Verbindlichkeiten der anderen Eigentümer des Hauses, aber auch für die Verbindlichkeiten der früheren Eigentümer des Hauses gegenüber Altmietern (die ihre Mietrechte an einzelnen Wohnungen noch vor der Wohnungseigentumsbegründung am gegenständlichen Haus erworben haben und denen gegenüber alle Eigentümer des Hauses für Mietzinsüberschreitungen haften, auch wenn der Mietzins nur einem Miteigentümer des Hauses zugekommen ist; vgl Rz …) zu prüfen hat. Es ist daher jedes Vorsorgemodell im Altbau mit besonderer Vorsicht handzuhaben! Generell ist bei der Anschaffung einer Vorsorgewohnung besonderes Augenmerk auf die Tauglichkeit dieser Wohnung zur Erwirtschaftung eines entsprechenden Mietzinses zu legen, um den Investor vor bösen Überraschungen zu bewahren.

Vorzugspfandrecht:

An jedem Miteigentumsanteil besteht in gewissem Ausmaß ein gesetzliches Vorzugspfandrecht zugunsten der Forderungen der Eigentümergemeinschaft gegen den Eigentümer des Anteils und gewisser Rückgriffsforderungen anderer Miteigentümer (§ 27 WEG 2002).

Wohnbauförderung:

Die einzelnen Bundesländer haben unterschiedliche Voraussetzungen für die Förderungswürdigkeit eines Eigentumswohnungskäufers (begünstigte Person) fixiert. Jedenfalls muss das neue Eigenheim innerhalb einer bestimmten Zeit ab Erwerb bzw Fertigstellung der ordentliche Wohnsitz des Förderungswerbers werden, wobei das Jahreseinkommen des Förderungswerbers und seiner Familie eine bestimmte Grenze nicht übersteigen darf. In Wien wird die Förderung von Eigentumswohnungen in § 14 WWFSG und in § 3a, § 4 Abs 2, § 5 und § 6 der Neubauverordnung geregelt.

Tipp: Eine Darstellung der (großteils noch) aktuellen Förderungsbestimmungen für alle Bundesländer findet sich in Rainer, Wohnungseigentum auf österreichisch, Juridica Rechtsratgeber, Wien, 1998, Seite 103 ff.

Wohnrechtsnovelle 2006:

Die mit 1. 10. 2006 realisierte WRN 2006 sollte in ihrem wohnungseigentumsrechtlichen Teil die im Jahre 2002 getroffene Systementscheidung gleichsam nachbessern. Die Novelle umfasst in ihrem wohnungseigentumsrechlichen Teil insbesondere folgende inhaltliche Änderungen:

• die Ermöglichung einer einvernehmlichen Veränderung der Nutzwerte durch ein neues Nutzwertgutachten (§ 9 Abs 6 WEG 2002 idF der WRN 2006),
• die neue Regelung der grundbücherlichen Umsetzung einer Nutzwert(neu)festsetzung (§ 10 Abs 3 und 4 WEG 2002 idF der WRN 2006),
• Klarstellungen und praxisgerechte Veränderungen bei den Regelungen über den vertraglichen Ausschluss einer Teilungsklage bei der Eigentümerpartnerschaft (§ 13 Abs 6 WEG 2002 idF der WRN 2006),
• eine durchgehende Revision der Bestimmungen über das Schicksal einer Eigentümerpartnerschaft bei Tod eines Partners unter grundsätzlicher Beibehaltung der bisherigen Systematik (vgl § 14 WEG 2002 idF der WRN 2006),
• eine Erweiterung der Handlungsmöglichkeit der Eigentümergemeinschaft auch auf bisher allein den Wohnungseigentümern aus ihrem Eigentum bzw aus von ihnen abgeschlossenen Verträgen erfließende Anspruchspositionen (§ 18 Abs 2 WEG 2002 idF der WRN 2006),
• eine uneingeschränkte Wahlmöglichkeit zwischen Eigenkonto und Anderkonto für den Verwalter (§ 20 Abs 6 WEG 2002 idF der WRN 2006),
• Verbesserungen beim Schutz des Wohnungseigentumsbewerbers (vgl § 43 WEG 2002 idF der WRN 2006) und
• Erleichterungs- und Sanierungsvorschriften im Übergangsrecht (vgl §§ 57 und 58 WEG 2002 idF der WRN 2006).188

Wohnrechtsnovelle 2015

Durch die Wohnrechtsnovelle 2015 (Inkrafttreten mit 1. 1. 2015) wurden punktuell Änderungen im MRG, WGG und WEG 2002 herbeigeführt, sodass der Titel „Wohnrechtsnovelle“ irreführend ist, weil von einer Novelle keinesfalls die Rede sein kann. Einerseits wurde die Erhaltungspflicht des Vermieters für mitvermietete Heizthermen, Warmwasserboiler und sonstige mitvermietete Wärmebereitungsgeräten nicht nur im Vollanwendungsbereich sondern auch im Teilanwendungsbereich des MRG, hier allerdings nur bei Wohnungsmietverträgen, fixiert, andererseits wurde – einem Ruf der Praxis folgend – angeordnet, dass sich die Eintragung von Wohnungseigentum an einem Wohnungseigentumsobjekt auch auf die Zubehörobjekte erstreckt, soweit sich deren Zuordnung zum Wohnungseigentumsobjekt aus dem Wohnungseigentumsvertrag oder der gerichtlichen Entscheidung jeweils im Zusammenhalt mit der Nutzwertermittlung oder -festsetzung eindeutig ergibt.

Wohnungseigentum in Vorbereitung:

Gleichzeitig mit der erstmaligen Eintragung einer Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum sind im Grundbuch (in der Aufschrift des Gutbestandsblatts) die Worte „Wohnungseigentum in Vorbereitung“ einzutragen (§ 40 Abs 3 WEG 2002).

Wohnungseigentümergemeinschaft:

Alle Wohnungs- und sonstigen Miteigentümer der Liegenschaft bilden zu deren Verwaltung die Eigentümergemeinschaft, der im Bereich der Verwaltung der Liegenschaft Rechtsfähigkeit zukommt. Das WEG 1975 bezeichnete die Eigentümergemeinschaft als Wohnungseigentümergemeinschaft, obwohl auch dieser schlichte Miteigentümer (sofern vorhanden) neben den Wohnungseigentümern angehörten.

Wohnungseigentumsbewerber:

Wohnungseigentumsbewerber ist derjenige, dem schriftlich, sei es auch bedingt oder befristet, von einem Wohnungseigentumsorganisator die Einräumung von Wohnungseigentum an einem bestimmt bezeichneten wohnungseigentumstauglichen Objekt zugesagt wurde (§ 2 Abs 6 WEG 2002).

Wohnungseigentumsobjekte:

Darunter versteht man Wohnungen, sonstige selbständige Räumlichkeiten und Abstellplätze für Kraftfahrzeuge, an denen Wohnungseigentum begründet wurde (§ 2 Abs 2 WEG 2002).

Wohnungseigentumsorganisator:

Wohnungseigentumsorganisatoren ist sowohl der Eigentümer oder außerbücherliche Erwerber der Liegenschaft als auch jeder, der mit dessen Wissen die organisato­rische Abwicklung des Bauvorhabens oder – bei bereits bezogenen Gebäuden – der Wohnungseigentumsbegründung durchführt oder an dieser Abwicklung in eigener Verantwortlichkeit beteiligt ist (§ 2 Abs 6 Satz 2 WEG 2002).

Wohnungseigentumstaugliche Objekte:

Das sind Wohnungen, sonstige selbständige Räumlichkeiten und Abstellplätze für Kraftfahrzeuge.

Zubehörwohnungseigentum:

Dabei handelt es sich um das mit dem Wohnungseigentum verbundene Recht, andere, mit dem Wohnungseigentumsobjekt baulich nicht verbundene Teile der Liegenschaft, wie etwa Keller- oder Dachbodenräume, Hausgärten oder Lagerplätze, ausschließlich zu nutzen. Diese rechtliche Verbindung setzt voraus, dass das Zubehörobjekt ohne Inanspruchnahme anderer Wohnungseigentums- oder Zubehörobjekte zugänglich und deutlich abgegrenzt ist (§ 2 Abs 3 WEG 2002).