Vorläufiges Wohnungseigentum:
Das in dem 10. Abschnitt des WEG 2002 neu eingeführte Rechtsinstitut des vorläufigen Wohnungseigentums sollte nach dem Willen beider Regierungsparteien Bestandteil der Neuordnung des Wohnungseigentumsrechts sein. Damit soll es dem „abverkaufswilligen“ Alleineigentümer einer Liegenschaft ermöglicht werden, zur optimalen Vorbereitung dieses Abverkaufs bereits eine dem späteren „vollständigen“ Wohnungseigentum entsprechende grundbuchsrechtliche Situation zu schaffen, indem einerseits die Liegenschaft auf Basis des Nutzwertgutachtens in die den Nutzwerten entsprechenden Miteigentumsanteile aufgeteilt und andererseits diesen Miteigentumsanteilen schon das Wohnungseigentum an den zugehörigen Wohnungseigentumsobjekten dinglich zugeordnet wird. Der Zweck dieses Vorgangs liegt darin, den Kaufinteressenten schon den zutreffend „portionierten“ Miteigentumsanteil anbieten und verkaufen und ihnen bereits begründetes Wohnungseigentum an „ihrem“ Wohnungseigentumsobjekt übertragen zu können. Mit dem ersten Abverkauf entsteht eine Miteigentumsgemeinschaft an der Liegenschaft (also die Eigentümergemeinschaft gemäß § 2 Abs 5 und §§ 18 ff WEG 2002) und geht das vorläufige Wohnungseigentum in das „vollständige“ oder „unbeschränkte“ Wohnungseigentum über (§ 51 WEG 2002).
Solange aber Alleineigentum besteht, können für das vorläufige Wohnungseigentum schon nach der Natur der Sache nicht sämtliche Regelungen über das Wohnungseigentum gelten. Vor allem gibt es noch keine Eigentümergemeinschaft (die ja definitionsgemäß aus einer Personenmehrheit bestehen muss), sodass beispielsweise die Regeln über die Willensbildung (zB über Beschlüsse der Gemeinschaft), über die Eigentümerversammlung, über die Minderheitsrechte, über die Aufteilung der Aufwendungen und die Verteilung der Erträgnisse, über die Abrechnung oder über die Ausschließung von Miteigentümern noch keine Anwendung finden können. Daher wird in diesem Abschnitt die Geltung der insofern nicht „passenden“ Regelungen des Wohnungseigentumsrechts ausdrücklich ausgeschlossen (§ 48 WEG 2002). Insofern ist also das vorläufige Wohnungseigentum nur ein „beschränktes“ oder „unvollständiges“ Wohnungseigentum.
Mit der Einführung dieses neuen Rechtsinstituts ist der ausdrückliche politische Wille verbunden, dass damit die Rechte der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentumsbewerber (bzw der Miteigentumsbewerber; siehe dazu die Ausführungen zu § 2 Abs 6 WEG 2002) keinesfalls verkürzt werden. Im Besonderen soll es nicht möglich sein, dass der Alleineigentümer – gleichsam wie die (erst später in Existenz kommende) Eigentümergemeinschaft – Festlegungen etwa über den Aufteilungsschlüssel, über die Gemeinschaftsordnung oder über eine Benützungsregelung trifft, die die später hinzukommenden Wohnungseigentümer binden würden. Solche Festlegungen sollen erst zulässig sein, nachdem das vorläufige Wohnungseigentum in endgültiges Wohnungseigentum übergegangen ist.
Vorsorgewohnung:
Verschiedenste Bauträger aber auch Banken bieten sogenannte Vorsorgewohnungen an, die vom Käufer nicht sofort zur Befriedigung eigener Wohnbedürfnisse verwendet werden, sondern die zur Vermietung an Dritte angeschafft werden, wobei als „steuerlicher Vorteil für Besserverdiener“ in den Anfangsjahren bei hohem Fremdfinanzierungsanteil steuerliche Verluste entstehen. Da der Erwerber steuerlich zum Unternehmer wird, können die Einnahmen und Aufwendungen für die Vorsorgewohnung mit den Einkünften aus anderen Einkunftsarten „quergerechnet“ werden. Ein Verlustvortrag (Aufbewahren eines Verlustes für die nächste Veranlagungsperiode) ist jedoch nicht möglich (Fuhrmann, Vorsorgewohnung – steuerliche Behandlung, in immolex 2004,106 ff). Die Erträge aus der Vermietung dieser Wohnung müssen aber innerhalb eines gewissen Zeitraums zu einem Überschuß der Einnahmen aus Vermietung gegenüber den damit zusammenhängenden Ausgaben führen, weil die Finanzbehörden sonst die steuerliche Absetzbarkeit der Ausgaben (primär der Anschaffungskosten der Eigentumswohnung) nicht anerkennen und steuerlich von Liebhaberei ausgehen. Gemäß Liebhaberei-Verordnung beträgt der Prognosezeitraum, in dem ein positiver Gesamtüberschuss erreicht werden muss, für Vorsorgewohnungen 20 Jahre zuzüglich 3 Jahre für Anlaufverluste, somit 23 Jahre.
Zweck der Anschaffung einer Vorsorgewohnung ist nicht nur der erwähnte steuerliche Vorteil der Schaffung von ausgleichsfähigen Verlusten sondern langfristig die Schaffung eines Wertträgers, der kontinuierliche Erträge abwirft, die über den Erträgen einer Sparbuchveranlagung liegen und der es ermöglicht, die Wohnung nach einer gewissen Zeit der steuerlich notwendigen Fremdvermietung – zumindest theoretisch – auch für den Eigengebrauch oder den der Nachkommenschaft zu verwenden, auch wenn die „klassischen Vorsorgewohnungen“ von der Größe (meist um die 50 m²) und Lage (zentral, mit Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel und damit „laute Umgebung“) her für den Eigengebrauch als Alterswohnsitz des doch eher wohlhabenden Eigentümers eher selten in Frage kommen.
All die steuerlichen Überlegungen, die natürlich eng mit einer Gewinnprognose verknüpft sind, basieren aber auf der unbeschränkten Vermietbarkeit des Wohnungseigentumsobjektes. Die Vorsorgemodelle funktionieren in der Praxis nur dann, wenn die Objekte tatsächlich frei vermietbar sind und die Beschränkungen des MRG, insbesondere was die Höhe des zu vereinbarenden Mietzinses betrifft, nicht greifen (so auch im Detail Verweijen, Miet- und wohnrechtliche Rahmenbedingungen für die erfolgreiche Veranlagung in eine Vorsorgewohnung, in immolex 2004,102 ff). Auch die möglichen Haftungen des „neuen Wohnungseigentümers“ bei Parifizierung im Altbau (vgl dazu Rz …) können die Rentabilität des Vorsorgemodells gefährden. Es empfiehlt sich daher das konkrete Vorsorgemodell sowohl durch einen Steuerberater als auch durch einen Rechtsanwalt prüfen zu lassen, wobei letzterer primär die Möglichkeiten der Vermietbarkeit des Wohnungseigentumsobjekts und die Haftung des Wohnungseigentümers für die Verbindlichkeiten der anderen Eigentümer des Hauses, aber auch für die Verbindlichkeiten der früheren Eigentümer des Hauses gegenüber Altmietern (die ihre Mietrechte an einzelnen Wohnungen noch vor der Wohnungseigentumsbegründung am gegenständlichen Haus erworben haben und denen gegenüber alle Eigentümer des Hauses für Mietzinsüberschreitungen haften, auch wenn der Mietzins nur einem Miteigentümer des Hauses zugekommen ist; vgl Rz …) zu prüfen hat. Es ist daher jedes Vorsorgemodell im Altbau mit besonderer Vorsicht handzuhaben! Generell ist bei der Anschaffung einer Vorsorgewohnung besonderes Augenmerk auf die Tauglichkeit dieser Wohnung zur Erwirtschaftung eines entsprechenden Mietzinses zu legen, um den Investor vor bösen Überraschungen zu bewahren.
Vorzugspfandrecht:
An jedem Miteigentumsanteil besteht in gewissem Ausmaß ein gesetzliches Vorzugspfandrecht zugunsten der Forderungen der Eigentümergemeinschaft gegen den Eigentümer des Anteils und gewisser Rückgriffsforderungen anderer Miteigentümer (§ 27 WEG 2002).